房屋登记机构败诉原因分析

　　行政庭 吴婧

　　自2013年泰安中院实行行政案件相对集中管辖制度以来，截至2015年10月30日，我院共受理房产登记相关案件58件，审结33件，房屋登记机构败诉13件，败诉率39.4%。其中2013年结案12件，房屋登记机构败诉5件，败诉率42%；2014年结案16件，房屋登记机构败诉6件，败诉率37.5%；2015年结案5件，房屋登记机构败诉2件，败诉率40%。房产行政登记案件呈现出案件数量多、房屋登记机构败诉率高的现象。通过对房产行政登记案件进行分析，笔者总结了房产登记案件的六大特点，并通过过大量生动案例对司法实践中房屋登记机构败诉的原因从程序及实体两方面进行了梳理总结，进而对房屋登记机构进一步落实工作责任，明确审查标准，合理、有效、审慎地开展行政执法活动提出了相关对策建议。

　　一、房产行政登记类案件的特点

　　1.诉所有权转移登记的案件多。根据《中华人民共和国物权法》和中华人民共和国建设部《房屋登记办法》之规定，房屋登记从登记的权利角度来看包括所有权登记、用益物权登记和担保物权登记，相应地在以上三种权利登记下分别又包括初始登记、变更登记、转移登记和注销登记。房屋的价值相对较大，如果当事人在房屋所有权归属上产生争议，调解的可能性非常小，绝大部分纠纷会通过司法途径来解决，这也就是为什么房产登记案件大多数会涉及所有权转移登记的原因。自2013年泰安中院实行相对集中管辖制度以来，我院受理的房产登记案件90%以上都涉及所有权转移登记。

　　2.纠纷能协调和解的少。与行政裁决、行政处罚、征地补偿等行政案件的协调和解成功率较高相比，涉房屋登记的行政案件协调难度大得多，和解率也很低。分析原因在于：房屋登记是对已经存在的权利或事实予以确认和公示的行为，依附于现实的房屋状态而存在，从其本身而言是没有协调的可能性。以房屋权利登记的案件为例，证载的权利人就是房屋的产权人，只有原告与第三人就房屋权利达成调解意见，比如一方享有产权，另一方获得经济补偿或者双方共有房屋，才可能促成行政案件案结事了的结果。而房屋权利背后所隐藏的价值巨大，原告与第三人能达成调解协议的非常少。

　　3.案件的利害关系人多。与一般行政案件只有行政机关和行为相对人参加诉讼不同，房屋登记类行政案件中的原告往往不是登记行为所指向的相对人，即证载的所有权人，而是其他认为登记错误且自己才享有房屋权利的人。在这类案件中，除了原、被告之外，证载的权利人将会依法被追加为第三人参加诉讼。如果讼争房屋几经转手，那么纠纷涉及的利益相关人则更多，与房产登记行为存在利害关系的当事人越多，该行为被提起诉讼的可能性就越大。

　　4.涉及民事争议的情形多。我们把混合了行政法律关系和民事法律关系的案件称为行民交叉案件，在这类案件中行政争议与民事争议在法律事实上相互渗透，在处理上互为因果、彼此影响，民事案件的裁判结果是行政案件的裁判依据或者行政案件的裁判结果是民事案件的裁判依据，在房屋登记纠纷中就常会出现这样的情况。在我国目前的法律框架下，房屋登记行为是行政机关所做出的行政行为，对该行为不服提出的诉讼属于行政诉讼的范畴。但从另一方面来说，房屋登记本身并不是一个赋权行为，其存在的前提是有相关法律文件的生效或事实的发生，包括：买卖、互换、赠与、继承或接受遗赠、房屋分割或合并、设立抵押等等，这属于民事法律关系的范畴，也就是房屋登记的基础，即我们所说的房屋登记的原因行为。从我院受理的房屋登记行政纠纷来看，相当一部分案件的背后，当事人对原因行为亦存在争议：绝大部分的当事人在提起行政诉讼之前，或提起行政诉讼之中，向法院就讼争房屋另行提起民事诉讼，相关民事诉讼的类型包括继承纠纷、房屋买卖纠纷、房屋腾退纠纷以及离婚案件中对房屋的性质产生争议等等，当事人的真实诉求多为要求法院确定讼争房屋的权属。如果在相关的民事诉讼中，房产登记行为的基础民事法律关系发生变化，比如买卖合同被确认无效、公证书被撤销，该房产登记行为就会相应的被撤销或确认违法。

　　5.当事人反复起诉，案结事不了的情况多。如前所述，房屋登记行政案件中由于利益相关人多，他们在行政诉讼与民事诉讼中反复博弈，你来我往、互为原告起诉的情形时有发生。比如王某、李某同居并一起出资购买了一处房屋，以王某的名义申请登记领取了房屋所有权证。后两人分手，约定房屋归王某所有，王某给予李某补偿5万元，房屋归李某使用5年后再将房屋交付给王某。但王某却与顾某签订了房屋买卖协议，并办理了房产过户登记手续。顾某要求李某腾退房屋（让房）向法院提起民事诉讼，诉讼中，李某又向法院提起行政诉讼，要求撤销顾某的房产登记，法院中止了民事案件的审理。在行政诉讼中法院审理后认为房管部门登记事实清楚、证据充分、适用法律正确，驳回了李某的诉讼请求。李某接着又以王某、顾某为被告提起民事诉讼，要求确认两人签订的合同无效。法院认为顾某未去现场看房，明显不合情理，且系王某亲戚，存在与王某恶意串通的可能，判决确认合同无效。李某提出申诉，导致行政诉讼重审。这个案子涉及2个民事诉讼、1个行政诉讼，行政诉讼还会再审，房屋登记机构就同一个登记行为，受基础民事法律关系的影响，有可能存在先胜诉后败诉的情形。

　　6.申请人伪造材料骗取登记的情况多。《房屋登记办法》第三十三条规定，申请人在申请登记时应当向房屋登记机关提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、以及证明房屋所有权发生转移的材料。申请人经常伪造的材料包括赠与(或遗嘱)公证书、放弃继承声明、未婚证明、办理登记委托书等等，房产登记机关虽然对证据的真实性无法做到实质审查，但在这种情况下，法院经审理后将以作出房产登记的主要证据系伪造的，房产登记机关未尽到审慎审查义务为由，该房产登记行为也相应的被撤销或确认违法。

　　二、司法实践中房管部门败诉原因分析

　　（一）程序违法

　　1.房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，未经公告程序即予以补发。在《房屋登记办法》（2008.2.15）实行前实施的《城市房屋权属登记管理办法》（2001.8.15）第三十五条规定“房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发”。例如，（2013）肥行初字第12号原告王某滨诉被告宁阳县房管局、第三人王某华一案，第三人王某华与李某某（王某滨之母）在2007年的分割同居期间财产、非婚生女抚养权纠纷一案中，双方均同意将王某华名下的房产归王某滨所有，房产证由李某某持有，待王某滨成年后过户至王某滨名下。2008年5月份，王某华以房产证丢失为由向宁阳县房管局申请补发，宁阳县房管局于同日受理申请，并于同日颁发房产证，未经过公告即予以补发，违反了法定程序。

　　2.房屋被法院查封后，仍为权利人办理房屋登记。《房屋登记办法》第二十二条第（六）项明确规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。例如，（2013）肥行初字第12号原告廉某某诉被告宁阳县房管局、第三人张某、闫某某、张某冉、富民公司一案，原告廉某某与张某存在债务纠纷，向宁阳县人民法院起诉要求张某偿还借款20万元，并申请宁阳县人民法院依法查封了张某名下的房产，后宁阳县房管局违法将该房产转移登记至第三人张某冉名下，第三人张某冉又在该房屋上设定抵押，并办理了抵押登记，抵押权人系第三人富民公司，最终导致原告廉某某的债权无法实现，该转移登记行为依法被确认违法。

　　3.应当由权利人共同申请的房屋登记，仅由单方当事人申请即予以登记。《房屋登记办法》第十二条规定申请房屋登记应当由有关当事人双方共同申请，并列举了可以单方申请的七种情形，第十三条明确规定了共有房屋应当由共有人共同申请。例如，前述案例中原告廉某某诉宁阳县房管局的案件，房屋登记机关办理房屋转移登记的主要依据系第三人张某与张某冉签订的赠与合同，按照相关规定应当由赠与方与受赠方共同申请，即应当由张某和张某冉共同申请。经审理后查明，在该转移登记中，赠与人张某未到场、亦未在申请人处签字，宁阳县房管局仅依据受赠方张俊冉的单方申请及赠与公证书就办理了登记，程序违法。

　　4. 收执权属证书不规范。

　　（1）申请人和领证人不一致，容易导致房屋登记证书的流失，滋生不良后果。比如A申请的房产证，领证时是B来代领，B可能和A是夫妻关系、亲戚关系。如果没有审查B的代领手续就让其领走房产证，很有可能B会将该房产转卖他人，引起不必要的纠纷。

　　（2）办理房屋他项权属证书后，房屋所有权证书不返还给房屋所有权人。《城市房地产抵押管理办法》（1997年6月1日建设部[1997]第56号令）第三十四条规定“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房地产所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》”。例如，（2014）肥行重字第1号孙某诉肥城市房管局一案，孙某名下有房产一处，1999年孙某将房产抵押，到肥城市房管局办理抵押登记。经审查，孙某名下的房产证中没有已设定他项权利的记载，且肥城市房管局将该房屋所有权证保存至今，未交孙某收执，程序违法。

　　5.房屋尚未建成，就为当事人颁发房产证书。例如，（2015）肥行重字第1号原告马某某诉被告泰山区人民政府的案件，2007年原告马某某从案外人卢某处购买涉案房屋，交付全部款项，对房屋进行装修居住至今。实际上，在2002年该房屋就已经颁发了房产证书，权利人为范某某。范某某是同开发商签订了购房合同后，办理的房产证。即同一处房产被开发商卖给了范某某，被卢晔卖给了马某某。后范某某因民事纠纷，被法院依法查封了涉案房屋，原告马某某这时才知道房屋被登记在范某某名下的事实，遂向法院起诉。依据当事人提交的证据，查明房产的实际竣工日期为2007年年底，范某某在2002年6月20日取得房屋所有权证，是在房屋尚未建成的情况下颁发的。这种情况主要发生在以前房产登记行为不是很规范的时候，没有经过严格的程序就办理了房产证，很多产权证书都存在一定的问题，不发生纠纷还好，一旦因产权问题发生纠纷，诉至法院，房屋登记机构败诉的可能性就非常大。

　　6.办证在前，申请在后，缺乏颁证的启动程序。司法实践中遇到的一个案例系房屋登记机构手写房产证的时候，因为书写不规范，而出现的这样的问题。该种情形在统一由电脑管理、记录以后，发生的可能性几乎没有了。另外一种情形是因某些特殊原因需集中办证，事后再根据需要补办申请手续，从而出现办证在前，申请在后的情形，这种做法严重违法了法定个程序。

　　（二）实体审查不严

　　1.申请材料存在严重漏洞或错误。例如，在没有申请人身份证明的情况下（例如身份证）就为其颁发产权证书。申请人没有提交身份证，无法查清其身份情况，就颁发产权证书，或者系夫妻关系的共同申请人，没有出具婚姻证明就颁发产权证书，显然存在严重的漏洞；

　　再如，产权证书中记载的权利人名字与其身份证件中记载的名字不一致。例如，（2014）肥行重字第2号原告张某鲁、张某武诉被告泰山区人民政府、第三人张某华一案，两原告之父陈某在泰山区黄山头村有院落一处，后该房屋被登记在陈某长子张某东之子张某华名下（即本案第三人）。经审查，该房产证记载的权利人名称为张某业，原告及第三人均认可张某华与张某业系同一人。被告将涉案房屋登记在“张某业”名下，而“张某业”并非第三人身份证件上的姓名。同时，黄山头村委会出具的房屋产权证明书中载明“于1963年在黄山头村北位置批给我村村民张某业宅基地一处，由其自行建房”，而第三人在私有房屋所有权登记申请、审批表中登记的身份证号码是3709026809*****，从该身份证号码可以明显地看出第三人张某华是1968年出生。村委会出具的证明证实划批给张某华宅基地的时间早于其出生时间，与事实明显不符。被告在办理房屋登记时未尽到审慎审查义务，认定事实不清，证据不足，依法应予撤销。

　　再如，前述马某某诉泰山区人民政府的案件的案件，被告泰山区人民政府主张依据泰山区泰前街道办事处水牛埠村民委员会出具的《产权说明》，范某某系在宅基地上自建房屋。相关证据证实涉案楼房的土地性质为国有出让土地，不是集体土地，且本案所涉房屋系整幢楼房中的一套房屋，房产证中明确记载了房屋坐落黄山安居小区A区7号楼中单元3层东户，不可能存在在宅基地上自建房屋的情形。颁证的依据本身就存在自相矛盾的情形。

　　2.申请材料存在造假情况。例如，张三名下有一处房产，其朋友李四通过一定的渠道了解到了该房产的相关信息。李四先是以张三的名义登报声明房产证遗失，然后伪造张三的身份证等材料向房管局申请补发，后又以张三的名义将该房产转卖于他人并办理了过户。房管局的工作人员对身份证的真伪，仅凭肉眼是无法识别的，这就让李四钻了空子。据了解，现在房屋登记机构基本上都配有身份证识别仪器，伪造的身份证应该容易查出，但是登记人员对公证书、未婚证明等材料上公章的真伪，亦无法凭肉眼进行鉴别，对公章的真伪鉴别又没有其他行之有效的审查手段，房屋登记机构难以对抗精心伪造的申请材料，容易使申请人钻空子伪造材料骗取登记。

　　3.作出房产登记的主要依据被撤销。例如，（2015）肥行初字第35号原告古某顺诉被告泰安市房管局、第三人古某东、第三人古某军一案，古某顺与古某东、古某军系兄弟三人，古某东与古某军隐瞒兄弟三人的真实情况，以其母亲仅育有二子古某东与古某军为由，在公证处将其母亲名下的房产一处公证到古某东一人名下，并据此办理了房产登记。后古某顺得知这一事实，以原本系兄弟三人为由要求撤销登记，在诉讼过程中，公证处自行撤销了之前其作出的公证书，因此时房产登记的基础事实已不存在，该登记被依法撤销。

　　4.申请材料不真实。例如，（2013）肥行初字第35号原告王某诉被告新泰市房产管理局、第三人查某某、第三人刘某一案，原告王某与第三人查某某系夫妻关系，二人按份共有房屋一套，查某某占75%，王某占25%，房屋建筑面积为44.22平方米。查某某因欠刘某15万元，欲将该房屋抵押给刘某。办理抵押登记时，王某未到场，亦未委托查某某代为办理，新泰市房管局在未审查共有人是否到场、是否有委托手续的情况下，仅依据查某某一人填写的材料就办理了抵押登记，后经鉴定，材料中王某的签名及摁印均不是王某本人所签、所捺，故该登记依法被撤销，这种情况主要是房屋登记机构自身疏忽，没有尽到合理审查义务造成的。

　　5.档案材料保存不当。这种情况比较少见，系因房屋登记机构未妥善保管相关档案材料，以至于无法提供作出房屋登记的证据。

　　6.两个房产证重号。例如，（2014）肥行初字第7号原告赵某某诉被告新泰市房产管理局不履行法定职责一案，原告从案外人韩某某处购买房屋一处，韩某某持有被告颁发的编号为第418-5号房产证，原告向被告申请办理转移登记，被告处档案显示编号为第418-5号房产证的产权人为董某某。被告以系统内无韩某某的房产权属登记记录信息为由拒不为原告办理房屋转移登记。经审查，原告提交的产权人为韩某某的房产证所记载的房屋坐落与被告提交的产权人为董某某的第418-5号房屋坐落并不相同，系两处房产，原、被告提交的两个第418-5号房产证仅编号重合，在无充分证据证明的情况下，不能因两个房产证存在相同的编号而否定其中一个房产证的效力。因此，法院最终认定原、被告提交的两个第418-5号房产证系重号房产证，判决被告为原告办理房屋转移登记。

　　7.适用了错误的登记方式。例如，（2014）肥行初字第18号原告泰山区某社区居民委员会诉被告泰安市房产管理局、第三人黄某某一案，泰安市人民政府为第三人黄某某颁发的泰房权证泰字第009125号《房屋所有权证》被泰安市中级人民法院依法撤销。泰安市房管局收到判决后采取的处理方式系更正登记，即依据第三人的房屋面积变更申请，对泰房权证泰字第009125号《房屋所有权证》的房屋面积予以更正。法院认为，被告适用的登记方式存在错误，更正登记是不动产登记瑕疵的救济手段，是为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部分进行订正补充而发生的登记。因此，更正登记是对错误登记的更正和补充，为错误的登记提供救济途径。泰房权证泰字第009125号《房屋所有权证》已经法院判决撤销，不具有法律效力，更正登记所更正和补充的原始登记已不存在，更正登记的基础法律关系亦不存在。依据T市中级人民法院作出的行政判决书，被告应当依据初始登记的程序在重新调查、核实的基础上对涉案房屋的权属作出登记，而不是依据第三人的更正申请在原始登记的基础上予以更正和补充。后该房产登记被法院依法撤销，并责令被告重新作出登记。

　　通过分析以上案例，可以看出，除当事人故意隐瞒真实情况、房屋登记机构无法辨别真伪的情况以外，绝大部分房屋登记机构败诉的案件都与工作人员在审查材料时存在疏忽、没有尽到审查义务有关。那么，如何才能避免出现以上问题，这里就涉及到房屋登记机构的审查职责问题。

　　三、房屋登记机构的审查职责

　　（一）形式审查标准

　　房屋登记机构在进行房产登记时，应当遵循怎样的审查标准呢？在探讨这个问题之前，需要首先对房产登记行为的性质进行一下分析。

　　房产登记是县级以上人民政府房产登记机关应当事人的申请，对符合法定条件的房屋产权予以书面记载的一种行政行为。房产登记具有以下特征：第一，房产登记是房产登记机关依照《房地产管理法》实施行政管理职能的行政行为；第二，房产登记是应申请而为的行政行为。房产登记机关不得主动为之，只能是被动行使职能；第三，房产登记是羁束的行政行为。房产登记机关对申请人的申请是否给予登记，无自由裁量权，对符合法定条件的申请，房产登记机关必须依法受理并予以登记，对不符合法定条件的申请，应当不予登记；第四，房产登记的内容是相应的房产权利。由此我们发现，房产登记这一行政登记行为与其他行政行为的不同之处，在于其本身并不是赋权行为，不创设权利、义务，登记所产生的仅仅是公示和公信的效力。通过登记，社会公众可以通过查询，了解相关的权利状况，以便指导自己的行为。房地产管理法之所以规定登记制度，其目的在于规范房地产管理秩序，保障权利人的合法权益。

　　正是基于房产登记的以上特点，有观点认为，房屋登记机构进行房产登记时，应遵循形式审查原则，即审查的内容仅限于登记发证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件并由此决定裁判结果。房产登记机关应当事人申请，对当事人提交的申请材料作形式审查，形式上符合法定条件，即予以登记，至于当事人申请登记的产权的取得是否合法，相关事实是否真实不在审查范围之列。因为房产登记本身并不创设权利，房产登记机关受理申请人的申请，只是对当事人已经取得的房产权利进行书面记载，而不是对当事人及其利害关系人的待定权利进行确权或裁决。即使出现形式合法，而产权不真实或者虚假的情况，该责任也应由申请人负责。申请人具有向房产登记机关提供形式合法、产权真实的材料的义务，其以不真实或虚假的材料骗取房产登记机关的登记，由于缺乏合法的事实基础，应当依法撤销或确认违法。因此，申请人应当对提交材料的真实性负责，该责任不应由房产登记机关负责，对房产登记机关的审查要求不能过于苛刻。而之所以确定形式审查标准，其基础是推定申请人是善意的、真诚的，其提交的申请材料是真实的、合法的。如果登记的产权确实存在争议，也必须通过确权之诉予以解决。

　　（二）实质审查标准

　　与形式审查标准相对应的，系实质审查标准，即房屋登记机构在审核中既要审查申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件，又要审查房屋的真正权利人，从而决定裁判结果。理由是：房屋登记人员在审核材料时进行形式审查，虽然是出于登记机关自身查验能力和技术的限制以及登记工作本身对效率的要求，但从登记公信力所要求的应然状态来讲，采用实质审查才能最大限度地保障登记权利与真实权利的一致性。

　　《中华人民共和国物权法》第十二条规定“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实及时登记有关事项；（四）法律行政法规规定的其他职责”，这个规定在一定程度要求登记机关对材料进行实质审查，这里的“权属证明”就是权利产生或变动的原因关系，包括导致房屋权利设立、变更、消灭的民事合同以及司法机关的生效法律文书等等。而审查的内容除了要查上述材料的形式是否合法外，还应当包括审查真实性。比如买卖合同、抵押合同、继承关系证明等与房屋登记簿或其他相关材料是否一致？是否存在权利冲突?这个一致性审查就是为了保证原因行为的真实性和合法性。物权法第十二条还规定登记人员应当就有关登记事项询问申请人，相关情况需要进一步证明的，还可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。这个规定实际上赋予了登记机关的主动调查权，突破了形式审查的模式，这样才能够确保登记内容的真实性，减少错误登记的发生。

　　（三）合理、有效、审慎的审查标准

　　形式审查和实质审查的争议不仅存在于法院和登记机关之间，即使不同的法院对审查标准的把握，也不是完全一致的。笔者认为，如果适用单纯的形式审查标准或实质审查标准都是行不通的，首先，没有理论上的支持。形式和实体实际上是形式和内容的关系，内容是事务存在的基础，形式是内容的表现方式，形式和内容相互联系、相互制约。任何将形式与内容割裂开来的做法都是错误的。我国实行房屋所有权、房屋他项权利登记制度，是社会管理的重要组成部分，如果房产登记制度缺乏形式和内容的高度统一，必然导致登记制度的混乱。其次，缺乏法律依据。现有的法律、法规、规章除了规定了形式审查的内容，亦规定了实体审查的内容，对形式审查的规定多一点，但不能就此认为不需要进行实体审查，相反，严格的形式审查就是为了防止实体出现差错。第三，与实际情况不符。社会实际生活中，房屋权属证书以及由此引发的各种民事、行政流转关系千变万化、千差万别，形式上的合法性有时掩盖了实体上的不合法。单纯采用一种审查标准要么会因审查不严引发相关民事纠纷，要么加重房屋登记机构的责任，导致房产登记工作无法顺利进行，这两种后果都不利于社会秩序的稳定。

　　因此，对房屋登记机关的审查职责的界定应当结合法律、法规的规定及案件的具体情况来判定。虽然目前，房屋登记管理部门调查权限范围不明确并且受到了严格的限制，加之群众法律意识淡薄和行使权利的消极性，以及其他职能部门配合程度差，致使房屋登记管理部门对实体审查困难重重，但其也应发挥应有的主观能动性，利用现有的权利，在自己的职责权限范围内进行审查。

　　例如，当事人伪造房屋所有人的身份证明，冒充房屋所有人将涉案房产转卖他人，房屋登记机构在办理房屋权属转移登记的时候，其有能力将当事人的身份证明和签名与存档的房屋所有人身份证明和签名予以比对，如果发现不一致，房屋登记机构有权利不为其办理房屋权属转移登记。

　　例如，对申请人提交的材料进行核实时，应查明申请人的身份情况。申请人提供的材料应当能够证实是申请人本人，要求其提供身份证件、结婚证或其他证件的原件及复印件，复印件与原件一致，证件照与本人相符，对长相与身份证照片明显不符的应当进行深入盘问，对前后不一致的签名应当给予合理的注意。有委托代理人的，应当审核委托手续、委托权限、委托人的身份及受委托人的身份情况。

　　再比如，甲与一名女子(称其为自己配偶)到房管部门办理房屋转移登记，工作人员在查验当事人的结婚证时，由于结婚证发放年代比较久远，当时并未要求附上结婚登记照，工作人员无法核对。于是市民甲和这名女子共同办理了卖方签字手续，并将房屋成功转移。不久，甲的真正配偶发现共有的房产被转移，于是到房管部门进行了核实，通过鉴定认定不是甲的真正配偶本人的签字。像这种情况，房屋登记机构无法通过结婚证核对本人照片时，可以比对申请人与身份证中的照片是否一致，也可以对比申请人的签名与档案中留存的甲的配偶的签名是否一致。

　　乙名下的一套房产因债务原因被法院裁定强制转移，房管部门依法为债权人办理了房产转移登记，并注销了该房产证，但未及时收回原房产证。之后，乙又将该房产协议卖给丙，并与丙到房管部门请工作人员查验房产证真伪。该工作人员凭经验告诉市民丙该房产证是真的，于是，丙与乙签订了协议，并将房款交付给乙，丙准备入住该房屋时，发现房屋早已有了新主人，为此，一纸诉状将房管部门推上了法院。这个案例中，房管局的工作人员存在疏忽，仅凭经验办事，让有意作假的当事人钻了空子，造成不必要的失误。正确的做法是查询房屋登记簿，核实该房产的真正权利人，不能仅凭经验就判断该房产证是真的。

　　丁与其配偶感情不合，以配偶失踪为由，到法院申请离婚，法院下达了一审离婚判决书，丁在下达判决书的20日后到房管部门申请办理房产转移手续，工作人员在不清楚相关法律规定的情况下，为其办理了房屋转移手续。不久，丁的配偶以该判决书尚未生效，房管部门行政过错为由进行追偿。一般情况下，当事人在收到判决书之日起15日内未提起的上诉的，该判决就生效了。本案因被告下落不明，判决书中载明被告身份信息的时候均会注明“下落不明”，送达此类判决书时应实行公告送达，是否生效应有法院出具生效证明为准，因此，哪些法律文书有效，什么时候生效，执法人员都该了解清楚。

　　通过以上案例我们可以看出，在审查登记材料的时候，仅凭单纯的形式审查是很容易出现疏漏或错误的，因此，笔者认为，房屋登记机构的审查既要审查形式的合法性，又要依据案件的具体情况，就其职责范围内能够进行审查的材料，履行合理、有效、审慎的审查。

　　这种审查从具体操作层面来看，可以分为三个方面：

　　一是基本职责层面，即《物权法》第12条的规定。主要包括查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项等，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

　　二是特殊职责层面，即根据不同的登记类型履行不同标准的审查职责。比如根据《房屋登记办法》第19条规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失的房屋所有权注销登记等，房屋登记机构应当实地查看。这就较一般的转移登记的审查标准要求更高，此时就应遵照单行法的特别规定。再比如所有权登记、抵押权登记、预告登记、注销登记要求提交的材料和具体程序要求也有不同，应遵照相应的法律规定予以审查。

　　三是审查能力层面。这主要涉及审慎程度的问题，比如应收原件而非复印件，是否加盖公章和公章内容的合理性，专业人员能够注意的细微瑕疵，以及发现造假嫌疑后是否进一步核实，是否充分利用了能够利用的技术手段等等。审查能力的标准应当以登记机构人员的专业能力为参照，而非一般社会理性人的能力。如果申请人的造假技术超前，足以“以假乱真”，远非登记机构能够审查判断，也应视为登记机构已尽到合理的审慎审查职责。

　　四、对策建议

　　（一）增强依法行政意识。

　　房屋是人民群众生产、生活的基本要素之一，房屋登记管理涉及千家万户，依法行政显得尤其重要。登记管理部门应当从个案造成的损失和不良影响中吸取深刻教训，使执法人员增强依法行政意识，树立依法行政理念。

　　（二）加强对登记工作人员的业务培训。

　　登记工作人员光有依法行政意识还不够，还必须熟悉和掌握法律知识，才能把依法行政落到实处。要学习各类法律法规，重点学习核证所必须的重要法律法规。要把自行发现的违法登记和诉讼发现的违法登记作为教材，加以剖析，从中发现错在什么地方和为什么错，从败诉案件中吸取教训。登记执法人员也可以到法院旁听房产登记行政案件的庭审，直观地发现登记工作中可能出现的问题，感受登记错误可能带来的后果；同时，执法人员在办理登记时，应当严格把关，增强责任心。房屋是不动产，价值量大，因此对房屋的权属登记必须慎之又慎，现场查看、查验要件、履行手续等每个环节都不能缺失。

　　（三）加强登记机关各窗口之间的沟通。

　　在实际操作中还发现这样一个问题，就是登记机关窗口接件工作存在漏洞。比如申请人前后不一致的签名在1号窗口被登记人员发现后退件，申请人又可以到2号窗口、3号窗口……再行申请，在登记机关的各接件窗口之间应构建一个信息共享和查询的平台，比如发现申请材料存在问题时，首次接件的登记员在退件的同时应在信息平台上予以备注，当申请人向另一窗口再行申请时，新的登记员只要输入房屋信息，相应的备注就能够自动提醒，这样能杜绝少数申请人利用窗口之间交流不畅的漏洞骗取登记的现象。

　　（四）完善工作机制，强化联动防伪能力。

　　房管部门应主动加强与法院、规划、土地、建设等部门的信息沟通，建立工作联动机制和联席会议制度。一方面要建立数据库，实现数据对接，信息共享，方便查验真伪。另一方面要及时通报情况、反馈信息，并定期召开会议，研究解决新形势下房屋权属登记工作中出现的新情况、新问题，有效杜绝制假用假行为的发生。